Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство

В Санкт-Петербурге 17 сентября 2014 года состоялась V всероссийская научная конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство». Мероприятие призвано содействовать обмену накопленным опытом между представителями саморегулируемых организаций строительной сферы, эффективному взаимодействию строительного сообщества и органов государственной власти, поиску совместных решений по основным проблемам строительной отрасли.

На круглом столе «Актуальные вопросы законодательства и проблемы правоприменительной практики в области государственного кадастра недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в области долевого строительства многоквартирных домов» были рассмотрены вопросы законодательства и проблемы правоприменительной практики в области государственного кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также проблемы законодательства и правоприменительной практики в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

В качестве спикера на «Круглом столе» выступила и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Н.А. Протопопова, представив вниманию участников конференции доклад об изменениях в законодательстве, привнесенных Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изменения внесены в ст. 4, ст. 12.1, 15.1, 15.2, п. 3 ч. 7 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и в п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, ст. 51, ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, касающиеся отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2014.

С 01.01.2014 для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заявителями должны дополнительно представляться следующие документы:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

С учетом отсутствия определенности в части применения данных норм права, Управлением Росреестра по Ленинградской области была выработана следующая позиция.

Согласно ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ застройщик должен выбрать способ обеспечения своих обязательств и оформить за свой счет выбранный способ соответствующим образом еще до заключения и государственной регистрации первого договора долевого участия (далее – ДДУ). При подаче на государственную регистрацию первого ДДУ обязательным становится включение в комплект документов договора поручительства или договора страхования ответственности. Условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, равно как и условия поручительства и сведения о поручителе застройщик обязан сообщить участникам долевого строительства. При подписании договоров участия в долевом строительстве гражданам необходимо убедиться в наличии всех предусмотренных законодательством разрешительных документов у застройщика, потребовать у него договор страхования или договор поручительства.

Позиция Росреестра, согласно письму от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14 (согласовано с Министерством экономического развития РФ, письмо № Д23и-168 от 24.01.2014), следующая. Согласно Федеральному закону № 294-ФЗ действие вышеуказанных норм распространяются на правоотношения, возникшие после 01.01.2014. Согласно п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса РФ отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ – если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. Совокупность изложенных норм права свидетельствует о необходимости истребования при государственной регистрации ДДУ договора поручительства или договора страхования составленного и подписанного сторонами до 01.01.2014, но представленного на государственную регистрацию после 01.01.2014.

Как следует из письма Банка России от 25.03.2014 г. №04-40-5/1748 (направленного Росреестром сопроводительным письмом от 02.04.2014. №14-исх/03634-ГЕ/14), поскольку в силу положений п. 1 ст. 15.2 Закона о долевом участии, страховая организация должна удовлетворять вышеназванные требования, однако, периодичность представления в Банк России годовой и промежуточной бухгалтерской отчетности не позволяет оперативно получать информацию о соответствии страховой организации требования Закона о долевом участии, страхователю рекомендовано требовать у страховой организации о ее соответствии требованиям Закона о долевом участии на дату заключения договора страхования.

Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми или утвержденными страховщиком с учетом требований, установленных ст. 15.2.

Росреестром было направлено письмо в Центробанк РФ с просьбой ежемесячного направления перечня кредитных организаций, соответствующих требованиям ст. 15.1 214-ФЗ, а также перечня страховых организаций, представивших в Банк России правила страхования гражданской ответственности, для реализации положений ст. 15.2 214- ФЗ (письмо Росреестра от 27.05.2014 г. №14-исх/06102-ГЕ/14.

При этом, как следует из указанного письма, в силу положений п.п. 1,4 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии), исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей определенным требованиям.

Поскольку на общество взаимного страхования не распространяются положения п. 2 ст. 15.2 214-ФЗ, сведения о них отсутствуют в перечне страховых организаций, представивших правила страхования.